看到有趣的报道，我觉得固有的房地产正在以一种意想不到的方式瓦解。
本文转载自:无人便利店最神奇的不是砍掉店员，而是不交房租|界面新闻 · 创业
无人便利店已经流行了一段时间，最近有很多融资，宾果盒是其中之一——据说上个月初它融资了1亿元，只开了7家店。
每家店平均估值1500万。
当然，这是不合理的。当然，估值取决于规模效应** 性和现金流。但这一波无人便利店实际上受到了很多质疑：被偷怎么办？SKU够吗？和7-11如何竞争？能比别人提高多少效率？
平效是线下业务的重要衡量指标，是指各单位面积能产生多少营业额。
我的一个理解7-11运作模式的供应链朋友说，很难想象无人便利店在省去结账空间之后能提高多少坪效。由于有店员专门巡视和摆放产品，一家小小的711里可能有3000-5000个SKU，即使在不同的时间，一些关键货架上的产品也是不同的。
目前，大多数无人便利店都在SKU只有300到500，是的7-11的1/10。
用户在不同的时间进入便利店有不同的需求。如果他们在早晚和午餐高峰期不把合适的产品放在表面上，就会影响销售。因此，我的朋友不相信无人便利店在节省人力后比普通便利店更有效率。
此外，就目前无人便利店的结账经验而言，无法与高峰时段多柜台结账的便利店相比。如果你在市中心开车，很难想象下班高峰时结账的秩序会很好。一旦发生 ** ，不仅整个店铺停止运营，还会给用户带来不好的回忆。
“我是不相信无人便利店的坪效能超过普通便利店。”
根据宾果盒的官方数据，每个宾果盒的日营业额只要达到300元，就可以实现盈亏平衡，这意味着只要社区里每天有30人在宾果盒买10元的早餐或夜宵，就可以平衡盈亏。
几乎所有的分析都认为这些数据不可信，因为即使它节省了人力，便利店也不可能每天只卖300元。
但事实上，这是因为无人便利店和有人便利店有本质的区别，可以说根本不是同一种形式。
比许多投资者更早意识到无人便利店成功的秘诀
这么低的盈亏可以打平，主要归功于两个方面:1.没有人工成本；2.不交房租。
首先，每个家庭都说得更多。一家无人便利店节省了三名店员。包括三险一金，一个月的人工成本可以节省2万元左右。在北京或上海，租金也可以节省1.5~2万元左右。
为什么无人便利店不用交房租？
因为无人便利店的经营模式，更像是每个小区里都有（甚至有两个）的饮用水机生意，本质上是一种寻租模式。
两年前自助饮水机刚出来的时候，很多公司都把自己推到了小区，被物业、保安、居委会、行业委员会层层 ** 。后来，这些公司改变了策略，直接要求社区运营商在购买机器后加入自己的业务——社区物业或安全公司支付水，公司负责设备维护，最后两者分开。
当社区物业看到这样的机器进入社区时，它不仅没有风险，而且每月都有额外的收入，所以它打开绿灯，甚至帮助饮水机公司做活动，这样社区中的用户就可以越多越好。
这项业务的重点是，在中国大多数社区，业主对每个空间所做的事情都没有最终决定权。只要没有占用太多的空间，这种赚外快的行为实际上是非常常见的。
其实普通的便利店加盟门槛很高。即使是711这样的便利店，也不欢迎纯粹的金融加盟商加盟，一个想开。7-11人们必须亲自参与商店的运营。
最受伤的可能是业主私自改装的这种店
无人便利店占据了社区不能用于租赁和销售的空间。即使传统的便利店在社区开店，它们也只能在规划好的街头底层开店。这些底层业务一般与房地产同期出售，由业主持有，不会租给便利店。社区内的空地由物业控制。
如果社区想开一家传统的便利店，那么谁来收取租金，谁来经营，如何购买（卡车进出社区）都是一个问题。大多数财产，也不敢在业主不同意的情况下向其他公司允许大量的公共空间。
然而，无人便利店类似于饮水机和快递柜，很少受到业主的质疑。物业也可以是纯收钱的店主。
对于物业公司来说，这是一笔白钱。如果你不赚钱，你就不会赚钱。区域性物业公司在同一地区往往有多个房地产或多个房地产社区。谈到下一家房地产公司后，相当于在一个地区开设分点，可以统一规划和配送。
观察会发现，不仅仅是宾果盒，小麦公社，神奇屋，24爱买，EasyGo等都选择了封闭社区的场景。
其实这些不收是用来抵房租的。
可以说，无人便利店在传统便利店之外开辟了平行市场，如果不抢，别人就会抢。
一个较大的社区可能有两三家便利店。只要底层业主愿意出租，便利店选址人员觉得合理，多个品牌可以同时竞争一个地区。
然而，与物业公司签署的无人便利店不同，大多数社区只会进入一个无人便利店品牌，一旦被收购A品牌占领，不会再和谐B品牌合作。
一旦签字，就相当于商业化了原社区没有人能移动的共享空间——在便利店的概念中，不仅可以放下零售：放上打印复印机进行共享打印，放洗衣机是共享洗衣机，还可以作为共享伞的回收点。透明玻璃窗上的广告相当于住宅版的分众媒体，可以直接扔出几根电线作为共享自行车的充电桩……
为了签署更多的社区，一些无人便利店品牌甚至发挥了0特许经营费，0门槛特许经营的概念——只要特许经销商有地方把我们的无人商店在社区，一分钱不需要支付，只需要签署一个字可以等待收钱。
回到坪效的问题——无人便利店占的那块地儿，原本坪效是0。
无人便利店来了，不管平效是真的高还是假的高，每赚一分钱，都是多赚。
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